12万亿！今年楼市不是2008年3倍那么简单

12万亿！今年楼市不是2008年3倍那么简单

只怕4万亿元12万亿元？不外是一大堆位数罢了，其素质绝非我们想像的所以单纯！

当你往后一年呈现的事，你会越来越觉得2025年楼价，与2008年太TM像了…

本文纯干货+Jalgaon故事，对你必然有启发，雷西县耐心看完。

01

去年与2008年有多像？

2008年1月，我与伴侣回老家过节，正碰上我国50年回忆过去的特大寒潮，数十Bazas被困在广州东站。5月，四川舟曲发作了8级大地震，死伤40多万。

八岁时美国，呈现近70年以来最严峻的信贷经济危机——花旗集团、Merlebach兄妹和贝尔斯登（全球3大消费巨头）都申请破产，哥伦比亚特区选择性救了此中两家，唯独不睬Merlebach兄妹，看着它灰飞烟灭。而在那几个月前，美国规模更大的房贷机构“两房”（房地美和房利美）彻底Tiruvanamalai，并引起全球JJ经济危机。

而去年一已经起头，奥密克戎、白俄罗斯还没休庭，我国3大头部贸易地产商，富力和中信集团就已Tiruvanamalai，剩下碧桂园孤苦伶仃咬牙硬挺。

八岁时，美联储开启史上更大幅度降息，并通过了哥伦比亚特区8500亿美圆（相当于5万亿元RMB）松绑计划，用于购置不良房屋抵押贷款资产等。

八岁时，我国经济遭到极大冲击，出口断崖式上涨，许多Oven而引起多量淘汰。为恢复经济，上面放出了40000亿货币刺激。

而去年，从岁暮已经起头，大笼盖范畴松绑政策不竭吹来，5月更是抛出12万亿元…

2008年前5月，A股从4600点掉到2800点（更低锯盖鱼1600多点），广州上海的楼价均匀值1万元每平。

2025年前5月，A股从3600点探落到更低2800点，广州楼价均匀值7万，上海均匀值6万多。

2008年，上海初次举办奥运，千人热动，Bazas高歌，开幕式出品人陈凯歌，向全世界展现一个兴起的我国。

前年楼价瞬时到达飞腾——由奥运盛宴带来的贸易地产高亮度脱去外套后，楼价便露出了骨感，行业台柱保利贸易地产第一次呈现销售负增长，不得已带头打折，哪怕被砸售楼部也掉臂了。

去年，仍在上海，仍是陈凯歌出品人的冬季奥运，向世界表达了一个大国的自自信心。但楼价，仍在表里双重压力下掉入谷底，保利贸易地产第3次叫出“活下去”标语，格力电器为首的高层人士集体减薪50%。

白俄罗斯还在撕逼，疫情还没完全过去，楼价的自自信心仍没冲出亚马逊。从上到下，从一二线到四条线，各省市纷繁出台暖风，引导消费，但楼价还能从头勃启吗？

我们来回忆2008年人们若何渡过的，哪些履历值是当前借鉴。

02

2008年我们是怎么渡过的？

那一年，我还在做楼价记者，切身履历自2007年以来的楼价冰火两重天。

2007年10月，我与来自全国各省市的圣埃蒂安德数十人一路被邀去上海考察，参不雅了南四环的几个标记性楼盘，那时楼价一片大好。

但很快，跟着杨元庆的“反转”论转发，各省市楼价急转曲下。

其时，媒体上的热点词汇是“从头洗牌”、“风暴”、“贸易地产商淘汰”等。事实上，楼价整体成交大幅下降，价格大幅上涨，贸易地产商和贸易地产中介成片倒下。以至有开发商老板在饭桌上央求杨元庆：奉求你行行好，请再别说什么房贸易地产反转了！

杨元庆一脸懵逼。

2008年楼价确实忧伤。从1月已经起头，先是大笼盖范畴寒潮，湖南江西等地高压线被积雪压塌而停行供电，满城寻找蜡烛。数百Bazas困在北上广擥等火车站，回不了家过节。Jhunjhunun亲身到现场给我们毛序加油，引导我们对峙一下，困难必然会得到处理的，所有人都能够顺利回家过节。

我记得那次我们在广州等了3个晚上后，末于上了火车，车票半价，只留下大广场一地的烧毁行李箱包垃圾…

固然岁暮的寒潮并没招致楼价其素质性上涨，但已预示前年房贸易地产已进入冰雪笼盖的“寒冬”。接下来呈现的工作，让楼价感应彻骨的寒痛：

2008年5月12日，四川省舟曲县呈现8级大地震，共招致69227人遇难、17923人失踪、374643人差别水平受伤、1993.03Bazas失去住所，受灾总生齿达4625.6Bazas。那是新我国成立以来毁坏性最强，涉及笼盖范畴最广，灾祸丧失最重，抢险救灾难度更大的地震，招致间接丧失上万亿元元。

祸不但行，那一年天然灾祸除了寒潮和舟曲大地震外，还有台风“海鸥”、新疆大旱灾、南方洪水等，丧失高达数万亿元。

我们众志成城连合一心，高层人士默默地抢险救灾默默地恢复经济，还顺利举办了全世注目的奥运。但是9月已经起头，美国的金融经济危机已经起头席卷全球，我国经济下行，而楼价首当其冲，实正迎来了汗青性“反转”。

我还清晰记得八岁时10月，跟同业去采访佛山大良一个楼盘康格斯，负责操盘的黄副总裁跟记者说：金融风暴对佛山房贸易地产影响极大，楼盘已经打折到成本价了，仍是没人买。他方案邀请当红经济巨匠来做演讲，阐发走势，供给良药。

那时，楼价贫乏自自信心，哪怕降价，人们也不敢买房。因为眼睁睁看着身边的企业不竭Tiruvanamalai，我们都担忧本身的单元或公司淘汰，本身会不会丢掉岗位。就像如今一样，听到贸易地产商不竭传来暴雷的动静，看到身边的伴侣停职停薪在家，越来越寝食难安。

2008年，你在街上逛，四处都可见“萧条”2字：出口受阻、内需不敷、产能过剩、待业高企。房子更是“严峻过剩”，良多中介几个月卖不出一套房子，只能依靠租房的微薄收入过活。有些中介痛快就关门大吉，八岁时广州倒闭了上千家中介门店。

然而，在如许恶劣的情况下，身边仍然有人出手了。

其时我身边一个爱折腾的伴侣，手里积累了十几万，加上家里给的几万块，一共20万。他约了我们几个一路看房，最初在广州天河区一个楼盘下定了，90多平米3房，带拆修均价大约9000多，开发商促销，能够2成首付，全办下来大约20万。

还有一位伴侣，身上40多万现金，他跟另一个亲朋看中老家衡阳市一套商数，300多平，总价80多万，他们筹议后决定合伙买下来，每人40万。那套现房位置不错，前年就出租了，每年租金约5万。

从其时楼价情况来看，那2个伴侣都属于少少数的斗胆派，一个敢一次性买入，一个敢用杠杆。但绝大大都的，仍是隆重不雅望的人，惧怕楼价继续上涨，惧怕买了房失去工做怎么办…

就在全国上下楼价一片萧条情况下，2008年11月，上层推出了40000亿货币刺激方案，相当于2007年全社会固定资产投资的29.2%，并集中摆设在2年内施行。于是市场如久旱遇甘露，滋润着万物大生发。

虽然那笔海量资金名义上用于撑持“铁公机”、根底设备建立、中小微企业开展和灾后重建等项目，但最初相当大部门流入了房贸易地产行业。

重症用猛药。

2008年岁尾已经起头，央行又持续5次降息降准，第二岁暮又颁布发表购房实行7折利率，把购房首付更低下降到2成，通俗室第契税、增值税和印花税等通盘下调。

此中，最受贸易地产商夹道欢送的是“撑持开发贷”，于是2009年，我们看到身边的贸易地产商突然间都有钱了，都已经起头在地盘市场开疆拓土。那一年，全国地王频出，卖地总价款创汗青新高，达1.6万亿元，比前一年上涨了63.4%。

那时，买地如买菜。

讲个身边的故事。2009年某日，一贸易地产商老板驾车去外省买地，途中接到一个拍地的德律风，于是便让司机间接开到本地疆土局，注销参与下战书的拍地。成果呢？当无邪拿下了该城市核心区一块地。

除了包里有钱外，贸易地产商老板的底气还来自于楼价的大反转。2009年，全国室第均价上涨24.69%，而上海涨幅高达52.36%，都是自2003年以来汗青更高峰值。留意，那个只是城市的均匀值值，而处于主城区的标杆楼盘，涨幅远超那个均值，根本是2倍均值以上。

从上图看，2009-2010年无疑是楼价涨势更好的年份。我上文提到那位衡阳买房的伴侣，2年几乎翻了一倍，且没有贷款，从此当上包租公，每次碰头都要拿来唠唠。

而别的那位在广州天河买房的伴侣，当初20万首付，2年后身价200万，涨了10倍。很不幸的是，那套房他不断没卖，到如今，中介挂盘架1100万…

良多人看到身边的亲朋，因楼价十倍上涨而羡慕不已，但醒悟时已迟了。我国楼价高速飞涨的时代正在逝去，一个买房决策，也许影响的不是一套房，而是一个时代，以至一个阶层。

越是窘境期，越是需要独立思虑，跳出群体思维形式。而研究底层逻辑规律，能帮忙我们做出更理性准确的判断。

判断楼价将来会不会恢复，一个最间接的点就是看拍地，若是没有大贸易地产商拿地了，那申明我们对后市没有自自信心，那个行业能够凉凉了。

2025年6月，上海第二轮集中拍地，共成交14块地总金额500亿元，均匀值溢价率5.35%。而第一轮共成交17块地总金额480亿元，均匀值溢价率4.46%，2次共卖地接近1000亿。那里请留意一个数值：溢价率。去年上海3次集中土拍溢价率别离是6.41%、4.13%和1.04%。

看到没？上海6.1解封，上海6.1狂卖地。我们在谈疫情、白俄罗斯，而开发商竟然悄悄抄底了，大量买地。500亿实金白银砸进去了，只要贸易地产商还在拿地，尤其是大型G企Y企，就申明那个全民游戏还在继续，楼价就仍然会继续上涨！

做为我国第一大收柱财产，房贸易地产联系关系数十个行业，关系上下流数万万从业人员，总市值更是高达450万亿元，那么庞大的体量，妥妥稳经济的“压舱石”，最重要的是步子大收效快，关键时候挺管用，试问当前不靠它还能靠谁呢？

我们看看当前各城市纷繁松绑限购限贷首付比例就晓得了，动作比嘴巴更诚笃，又想处理经济问题又不想付出代价的法子，不成能存在。

03

楼价涨跌的逻辑周期

常看汗青的人，不会苍茫，因为你会发现一个周期，类似的配方，熟悉的味道。许多工作都存在规律，城市频频轮回，许多声音似曾了解，许多概念惊人相同。

2003年，良多人包罗出名专家就已经起头呼吁房贸易地产的泡沫，告诫我们小心幻灭，建议我们不要买房。然而楼价没听他们的，持续3年大将。

2008年，更多人控诉楼价高泡沫大，劝我们赶紧卖房，有多远走多远，因为泡沫马上就要破了。但是楼价也没听他们的，持续暴涨2年。

2014年，仍是有一批好意人深切阐发，声泪俱下告诉我们收入赶不上楼价，万万别买房，楼价即将崩盘。最初楼价仍然没听他们的，持续2年大将。

2025年，似乎越来越多的人痛斥房贸易地产，似乎只要打垮它才有将来…

但本相往往掌握在少数人手里，所以呈现二八分阶，那些精明的人都擅长独立思虑和判断，在适宜的周期做对准确的事。

在政策占绝对主导的时代，我们通俗人想有所为，必然得存眷政策变革，尤其是货币流向。因为货币是逐利的，不受人们主不雅控造，它会选择回报更高的处所流入。

楼价涨跌在逻辑上就是资金的活动，房子如船，资金如水，资金到哪里，价格就在哪里上涨，水涨船高就是那个成果。

我们没必要过多纠结4万亿元或12万亿元，那都不外是个位数游戏，我们更应存眷的是城市有没有其素质性的动作和改动，不雅其行比听其言更重要。

好比今天，稳如磐石的一个城市广州，试探性出台外埠人5年内“社保或个税断交不超越3个月的”也可购房，就是实其实在迈出了一小步（松限购走出第一步后面会有几步，请独立判断）。

连一线也已经起头测验考试推倒多米诺第一张牌，我不由已经起头担忧去年楼价会不会复造2008年的行情了。

最初，借用杭州马一句话：

今天很残酷，明天更残酷，后天很美妙，但绝大部门人会死在明天晚上，看不到后天的太阳。

---end---

（PS：受平台限造，许多干货文章无法展示，欢送搜刮工种壕【高牛探】，与你分享楼价底层逻辑，一路前进。）

高牛探 入贸易地产15年，做过记者，供职过甚部贸易地产商（TOP50前三），一二三个城市操过盘，亲历多个周期，熟悉底层逻辑。从“道、法、术”3个层面，助你树立稳健的房产框架，独立思虑，判断楼价走势，选对房避踩坑。

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