对于深圳龙华区这个地方，你们有什么想吐槽的？

对于深圳龙华区这个地方，你们有什么想吐槽的？

龙华原来也是挺诚恳天职，奈何天降大任。

2011年独立成为新区后，深圳北站选址龙华，地铁4号线开通利好，让龙华一会儿身价暴涨。

10年涨了近500%、短短10年时间，从1字头间接跃升到核心区10字头、2013-2015年累计三年涨幅全市第一......

那些外界对龙华房价（身价）的议论不停于耳，至今能在网上搜到蛛丝马迹。

龙华“宇宙中心”的名头也是由此而来，在2025年，龙华二手房也能以23.2%的涨幅排在全市第三，力压势头很猛光亮。

或许就是如许的盛况，让龙华出尽风头，自自信心爆棚。

龙华觉得本身差不多能够和前海、福田看齐了。

究竟结果官方说了，深圳城市中心系统重点建立独一“1个都会核心区”：大前海中心、福田-罗湖中心、龙华中心。

深圳市城市总体规划（2016-2035年）此中总规中透露，深圳的城市根据“多中心、网格化、组团化”标的目的开展。最值得存眷的是城市中心系统有了新的表述：“1个都会核心区、2个市级中心、3个副中心、6个组团中心”。深圳将重点建立独一的“1个都会核心区”。都会核心区由三大部门构成：大前海中心、福田-罗湖中心，以及龙华中心。

龙华引入3700亿巨额投资，投资规模是福田CBD的4倍，量级与前海看齐。

加上三条地铁线路（4号线、5号线、6号线）和壹方六合的加持，让龙华觉得本身又能够更进一步了。

精明的地产开发商看到那个情况，一拍大腿，纷繁在龙华建起了豪宅。

从最后的不雅澜高尔夫别墅，然后是北站附近的水榭山、圣莫丽斯、熙园山院，还有星河丹堤；

然后红山在深高北的带动下，酿成了“宇宙中心”的中心，水榭春天五六期、金亨利、汇龙湾也摇身一变相继成为豪宅。

2025年，金茂府的开盘让整个龙华豪宅有了新高点，龙华破十万的时代开启。

在2025年不论是一手仍是二手10万+去化常态化，包罗深高北也从其时的六万多一路向上，成交均价是13万。

参考价出来之前，2025年龙华高捧住宅数据

近两年，各人也发现了，跟着6号地铁线的规划和开通，龙华豪宅逐步向红山片区聚集，号称龙华第一豪宅的“金茂府”也是在红山片区。

究竟结果龙华最强buff深圳北站，离红山也长短常近的，“概念输血”非常便利。

规划建立的北站商务中心区成为继福田中心区、南山（科技园+前海+后海）之后的深圳第三个新兴商务办公区。

北站商务中心区（效果图）

所以红山片区，无论是豪宅仍是通俗商品房，在宣传时候城市带上深圳北站商务区，号称红山是承接着深圳北站商务区生活性配套办事的片区。

在规划开展上，红山片区也不断向市中心区看齐，希望成为深圳数一数二的高端商住片区。

近年来，红山片区也在勤奋建立本身，片区内的规模层次远超龙华其他片区。

若有大量的高档贸易配套，在文化教育配套方面参照市级尺度，如市美术馆新馆、市藏书楼分馆、新华病院，深圳高级中学龙华分校等。

其实如许一看，龙华仍是挺长进，但为安在今天沉溺堕落到“卖不动”？

低不成，高不就

困难“豪宅路”

一万间认为龙华“卖不动”原因有三：

1，实正富豪阶级看不上，刚需买不起

即便龙华有深圳北站，但是仍然改动不了，它没有关内几个老牌经济强区的实力和圈层文化。

买香蜜湖，买华侨城，买深圳湾1号，买恒裕滨城，都是深圳old money和new money圈层的认同感和荣誉感。

但是买红山金茂府，买北站熙园山院，欠好意思，只能说一句，那些房子量量不错，传闻很贵，你应该很有钱。

还记当初深圳良多人嘲讽金茂府，说它是“伪豪宅”，就是有那个原因。

一万间认为龙华的地段优势，不在深圳北站，而在于位于深圳中心位置，它是深圳全市最合适刚需及中产阶级栖身的处所，也能满足一部门小富阶层的需求。

因为在龙华中心区栖身，无论是在南山，仍是福田、罗湖上班，都能够在一个小时内抵达。

但是实正的刚需，买不起龙华中心区的房子，那就形成了龙岗和光亮掠取瓜分了属于龙华的刚需客户。而中产阶级与小富阶层在三年疫情中属于受害的重点群体，购置力一会儿就拉垮了。

龙华天然就被“剩”下了。

2，财产实力，撑持不了龙华的房价

龙华的规划和定位再好，说到底，目前龙华的房子次要客户是承接关内福田、罗湖、南山的外溢群体，以龙华如今本身的实力是难以支持当下的房价的。

如今龙华区内能数得上的大企业也就是富士康，港龙生物、三赢科技等，GDP在2025年排第六位，连GDP增速为负数的龙岗都逃不上。

并且，我们以第七次生齿普查常住生齿数量为基数停止计算各区人均GDP，发现龙华人均GDP竟然排全市倒数第三。

在那个情况下，福田、南山都片区外溢的客户被龙岗和光亮以低价掠取夺，深圳龙华本身的刚需客户或许也接受不了片区内的房价，转向其他低价片区的房子。

究竟结果，GDP排名第六、人均GDP倒数第三的的龙华，房价吊打龙岗、光亮，那就是龙华人民的压力。

可能那时候有人来杠，你不要老是说龙华房价贵的处所，龙华房价也有廉价的处所，好比不雅澜。

诶，实的欠好意思，本年3月份存案入市的不雅澜新盘—万科启城家园，更高单价6.1万/平，更低单价5.1万/平。

而龙岗本年1月份入市的和昌拾里华府，更高单价是4.8万/平，均价约4.52万/平。

那就是差距。

3，最严调控之下，是龙华在裸泳

深圳各区，不成承认，房地产根本多几少都存在泡沫。

在2025的屡次持续调控输出下，深圳购房者根本都沉着下来，不再自觉跟风购房，投资客在二手房参考价出台后也多量撤离深圳。

但是二手房参考价下，龙华部门片区的二手房挂牌价仍然高达7.2-9万/平。

在那个情况下，没有财产支持，没有圈层配套加持下的龙华，那个价格的房子就很难找到接盘侠了。

在参考价出台一周后，深圳20个片区的二手房呈现业主报价下跌，此中龙华中心片区跌幅更大，跌幅为8.2%，别的不雅澜中心、龙胜、龙华汽车站等龙华多个片区鲜明在报价下跌的行列中。

至此，龙华新房一会儿也失去合作力了，2025年坪山新房成交量跑赢龙华。

至于为什么如许？其实事理很简单，调控之下，深圳各区房价水分都被挤走一部门。

购房者的选择更多，看向楼市挑剔的目光更锐利，龙华交通拥堵、财产不硬、房价过高、学位紧缺的问题表露无遗。

03

房子库存将破万

龙华还能维持“身价”吗？

我们先来一个图表曲不雅感触感染一下龙华的新房的库存。

从图表中能够看到，龙华新房库存已经到达6.9千套了，接下来还有大量的新房要开盘，卖欠好，库存过万不是梦。

据不完全统计，龙华2025年估计有13盘入市。

仅万科启城二期、龙胜尚府和御景华府三个盘就有超2000套室第。

面临那么多的新房，龙华项目标开发商接下来必定会加鼎力度推销。

究竟结果去年龙华房子的压力不是一般大。

去年不雅澜总共出了3个新盘，锦顺名居去年7月开盘，520套室第，因为市场冷淡，最末连认筹的注销名单也没有公布；

山川华庭去年8月开盘，推出108套室第，只要24批客户，被贴上“入围人数起码”的标签；鹏瑞·颐璟固然出自深圳湾一号如许的顶豪班底打造的头衔，但1659套房源，最末只吸引了524批客户。

别的位于龙华大道的鸿荣源博誉府、位于民治街道的恒壹四时华府、中海明德里等，去年开盘至今仍未清盘。

关于接下往来来往化压力那么大的龙华，一万间提醒，想买龙华的人留意了，去看房多问问销售优惠和折扣，或者会有不测之喜。

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